SubwayTalks.ru

"нулевой процент содержания здравого смысла в данном понятии)."
hi Jack!,
извините конечно,
но если путаете риэлторов со строителями,
то и не говорите о том,
чего не знаете.
Рыночная стоимость - совершенно конкретное понятие, цифра всегда может быть определена и обоснована как раз по набору параметров, из которых местоположение - главнейший. Только нужно исключить из списка параметров (поправочных коэффициентов) искусственно повешеные сверху чиновниками проблемы, вроде "аварийности". Только так будет действительно честно.
Дом, о котором идет речь я видел изнутри, аварийным он никак быть не может. В 100 раз худшем состоянии дома стоят, и никто их аварийными признавать не хочет, т.к. нет инвестора, готового заплатить большую взятку.

Да поправочные коэффициенты получаются слишком космическими. Ведь цены вторичного и первичного рынка не являются независимыми, а на первичном творится полный беспредел. Т.е. когда трехкомнатная квартира в Москве стоит примерно как скромная вилла на Лазурном берегу - это маразм.

Уважаемый hi Jack!,
замечу также, что если говорить не о суперэлитном жилье, а об обычном, то вторичный рынок тащит за собой первичный, не наоборот. Вторичный может только слегка подтормаживать рост цен, если понастроят много, или немного поднимать цены на то, чего на вторичном не бывает. Эти страшные цены сформировались благодаря соотношению между спросом и предложением, обычное дело.
" трехкомнатная квартира в Москве стоит примерно как скромная вилла на Лазурном берегу " - скорее норма, Вы посмотрите, сколько народу и денег в Москву стремятся.

Zhuravkov @ Сб 23 Июн, 2007 20:03 писал(а):вторичный рынок тащит за собой первичный, не наоборот.

Не понимаю ... Прошу пояснить.
Цены же на первичном рынке искусствено сформированы ублюдками во главе строительных компаний. Как искусственым же формированием данного соотношения спроса-предложения, так и собственной наглостью этих персоналий. На Колыму им давно пора ...

" трехкомнатная квартира в Москве стоит примерно как скромная вилла на Лазурном берегу " - скорее норма, Вы посмотрите, сколько народу и денег в Москву стремятся.

Ну да ... Больше всех - с Лазурного берега

Не всё ублюдки, как Вы их называете, решают.
Слава богу.
А цены на первичном определяются спросом и предложением. Если понастроить новых домов по неоправдано завышеным ценам, их никто не купит, купят старое. Предложение вторички будет всегда, что бы ни случилось, людям квартиры продавать надо в любом случае. Строители, если они строят не нечто эксклюзивное, не могут перепрыгнуть планку предложения вторичного рынка в сопоставимых по качеству категориях недвижимости.
И до недавнего времени первичный рынок был дешевле вторичного, только тогда догнал, когда резко возрос спрос. А сейчас на первичном некоторое перепроизводство, но цены держат, и выкручиваются с объемами прожаж во многом за счет более гибких подходов к ипотеке, рассрочке, кредитам и т.п.
А за действительно эксклюзив можно слупить столько, сколько душа пожелает, нужно только проявить терпение, тут уже работает принцип окупаемости в конкретный срок. Богачи купят.

Да конечно... я покупаю квартиру по рыночной стоимости а на следующий год приходит вот такой вот интелектуал и предлагает мне заплатить возмещение по высоте потолков. Клиника...

Zhuravkov @ Сб 23 Июн, 2007 09:48 писал(а):"....
Дом, о котором идет речь я видел изнутри, аварийным он никак быть не может. В 100 раз худшем состоянии дома стоят, и никто их аварийными признавать не хочет, т.к. нет инвестора, готового заплатить большую взятку.

И что вы вам там показывали??? Или я живу в ином измерении?
Товарищь дом не то что не может а уже сильно такой! Тут просадка мама не горюй, В стенах дыры (не ну их при косметическом ремонте замазали как снаруж так и из нутри, но дырами оно от одного слоя штукатурки на поверхности быть не перестали ). Про сантехнику и проводку я молчу в тряпочку. Вы не к выпендрежникам сходите у которых все отпад а в комуналочку, подвальчик, чердачек, крышу. Проектик посмотрите на какой высоте что быть дожно... А потом тут об аварийности рассуждайте! Блин пять независимых институтов прыгали вокруг дома в разные времена и у всех он в аварийном состоянии. Нет есть и хуже. Просто если г... в обвертку от сникерса завернуть оно сникерсом не станет. А именно это сейчас и хотят сделать, на не выходит.

TOPMO3 @ Пт 22 Июн, 2007 12:12 писал(а):Я понимаю что многим нехватает совка. Но это не значит что те кому нехватает должны урывать от тех кому хватает. Это так отвлечённо.
Моя позиция проста. Компенсировать должны не по метражу, а по реальной рыночной стоимости. Тоесть 15 метров в коммунальной комнате на М Морской должны компенсировать не 15 комнатой в Красногвардейском районе, а либо большой 30-м комнатой или любой отдельной квартирой. (что будет примерно равносильно по цене).
То же самое и с отдельными квартирами. №-х комнатная там будет стоить в два если не в три раза больше чем такая же в Красногвардейском. Если бы людям предлагали доплату за разницу, то все бы согласились...

В нашем конкретном случае компенсация идет именно по рыночной стоимости. Она много чем определятеся, но прежде всего спросом и предложением. К сожалению тех кто живет в центре и хотелбы там остаться есть много людей которые из этого центра хотят сбежать и даром он им не нужен, поэтому спрос на жилье высок со всех районах в том числе и в Красногвардейском районе. Никто за 15 метров в коммуналке 15 метров не даст. (Дают 25 однокомнатная). Просто вот рыночная стоимость жилья с которого переселяют и того в которое переселяют не сильно отличаются (в 1,2-1,6 раза). И это многим не нравиться! И ни каких там в 2 или 3 раза, эти сказки люди себе сами придумали и считают что это и есть реальность. Реальность рынка определяется рынком и не ччем иным. А кому не нравится... ну вот им и нужен совок во всей красе!

Отсутствие некоторых коммунальных удобств сильно перечеркивает местоположение - это факт. Фишка в том что когда начинают давать больше всегда хочется урвать еще больше...

Само собой к этой стоимости должны быть приплюсованы дополнительные выплаты, связаггые с переездом., а также возможно и за моральный ущерб. вот из этого и должно сложиться "в 2 или 3 раза". Ну если не в 3 то в 1.5-2 точно.

Именно по "выпендрежникам" и надо судить о возможной аварийности дома.
не можешь содержать свою квартиру и дом в нормальном состоянии (проводка, сантехника я плакалъ) - продай тому, кто может, и езжай на Ржевку. И не проси за свою комнату больше, чем реально готовы дать. Или живи в разрухе.
Это в нормальном случае.
mskmsk_1985,
вот полностью с Вами согласен, что главное зло при расселении - те мечтатели, которые ничего не зная хотят много. Часто из-за них нормальные люди не могут решить свои жилищные проблемы оптимальным образом.
Не согласен с вами в том, что отсутствие удобств перечеркивает местоположение. Вот нет. Дело в том, что при современных ценах любая купленая квартира в центре переделывается полностью, были в ней удобства, не были - не важно, всё делается заново. Иногда даже лифты.

"хотят много" - 'много это сколько и для кого? столько сколько лично вы себе позволить не можете и значит для другого это тоже должно быть много? А если для него это мало? Возвращение к уравниловке предлагаете?

TOPMO3 @ Вс 24 Июн, 2007 12:06 писал(а):Само собой к этой стоимости должны быть приплюсованы дополнительные выплаты, связаггые с переездом., а также возможно и за моральный ущерб. вот из этого и должно сложиться "в 2 или 3 раза". Ну если не в 3 то в 1.5-2 точно.

Знаете, прежде чем мечтать почитать законы следует.
1) Моральный ущерб выплачивается в случае НЕОЖИДАННЫХ ПРОИШЕСТВИЙ ПО ВИНЕ ТРЕТЬИХ ЛИЦ. Строительство метро в этом доме в 1990 году может еще и тянуло на моральный ущерб, но тогда не было частной собственности. Когда она (частная собственность) появилась о метро было известно и ВСЕ ВСЁ ЗНАЛИ. Так что никаких неожиданностей. Моральный ущерб в в этом случае - БРЕД.
2) Какие нафиг дополнительные выплаты связанные с пеездом? Это кто и когда придумал? Написано черным по белому: "... компенсчация за жилплощадь по её рыночной стоимости...". Вам чё еще и мебель новую за счет государства и ремонт в новой квартире и новую машину что бы до метро ездить. Это простите будет если только власти белены покушают. Этого никогда небыло и не будет! Этого в законе не написано а посему тоже БРЕД.
Кто этих двух пунктов сам не понимает - ОМОН приедет потом разъяснит.

Zhuravkov @ Вс 24 Июн, 2007 12:19 писал(а):Именно по "выпендрежникам" и надо судить о возможной аварийности дома.
не можешь содержать свою квартиру и дом в нормальном состоянии (проводка, сантехника я плакалъ) - продай тому, кто может, и езжай на Ржевку. И не проси за свою комнату больше, чем реально готовы дать. Или живи в разрухе.
Это в нормальном случае.
mskmsk_1985,
вот полностью с Вами согласен, что главное зло при расселении - те мечтатели, которые ничего не зная хотят много. Часто из-за них нормальные люди не могут решить свои жилищные проблемы оптимальным образом.
Не согласен с вами в том, что отсутствие удобств перечеркивает местоположение. Вот нет. Дело в том, что при современных ценах любая купленая квартира в центре переделывается полностью, были в ней удобства, не были - не важно, всё делается заново. Иногда даже лифты.

Нет нельзя по о"выпендрежникам" судить о возможной аварийности дома. Дорогой - ну положим дома я ремонт у себя сделаю. А ОБЩИЕ КОММУНИКАЦИИ КОТОРЫЕ НАХОДЯТСЯ В ЗАГАЖЕНОМ СОСТОЯНИИ???? ВЫ ТРУБЫ НА СТОЯКАХ ТОЖЕ САМИ МЕНЯТЬ ПО ВСЕМУ ДОМУ БУДЕТЕ?? КОММУНИКАЦИОННУЮ ЭЛЕКТРОПРОВОДКУ ТОЖЕ ВЫ ПО ВСЕМУ ДОМУ?? Так пот за первое яйца оторвет Водоанал, за второе Ленэнерго (знаю пытался...) - хоть плачь хоть нет. А ДЫРЫ В СТЕНАХ И ТРЕЩЕНЫ В МЕЖЭТАЖНЫХ ПЕРЕКРЫТИЯХ?? А НЕСУЩИЕ КОНСТРУКЦИИ ЧЕРДОКА?? Не имеете права. Даже если захотите отремонтировать вам не дадут. А дом признается аварийным ПО СОВОКУПНОСТИ ПРИЧИН. В нашем случае это МЕТРОВАЯ ПРОСАДКА СВЕРХ ПРОЕКТРНОЙ. А про аварийность домов сурят не риэлторы и жильцы а НАДЗОРНЫЕ ОРГАНЫ нравится это комуто или нет. И Таких органов и экспертиз по комплексной оценке дома тут было несколько и у всех один итог...
А переделать можно всё... но вот не всегда помогает. Продажная стоимость определяется тем что есть а не тем что можно сделать. А за незарегестрированные в ГБР переделки... ШТРАФ а не надбавки к стоимомти, а кто у нас чего регестрировал - никто всем было лень. Так по вашей теории любое жилье стоит мулион так как можно доделать взлетную плошадку для лисного вертолета, кучу кондиционеров, везде полы с подогревом. А оценивают простите что есть. Были переделки до оценки - за них платят. (кстати водогрей к горячему водоснабжению не приравнивется ) не было - вот и нечего про "а вот можно ...".

Я вам результаты экспертиз говорю трех разных по которым стоимость жилья в Красногвардейском районе лишь в 1,2-1,5 раз меньше получается. Кто не верьт съездийте и посмотрите что предлагают и оцените. А потом ИЗНУТРИ посмотрите за что предлагают. Если я не прав - поясните мне плиз почему отказываются переезжать именно народец у которого не все чисто в прошлом (ну смотрите выше)? Почему 70% собственников с радостью согласна а другая мягко говоря нет?

Вы мне покажите плюсы ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ в самом центре напротив невского?
Я вам неоспоримые минусы:
1) - Экология дрянь полная и в купе с почти полным отсутствием зеленых зон... где можно погулять с маленьким ребенком (до года). Алексанрдовский сад и прочие днем в расчет не берем, машин тьма + загажено и бъляпано туристами бдеющими от красот нашего города.
2) - Дворовые территории - асфальтово каменная гадость. Отстутвие детстких площадок, скамеек. Отвратительная озелененность. Да и страшновато кое-где, особенно в темное время.
3) - ПОЛНОЕ отсутствие парковки. Машины ставить некуда а про гаражи я вообще молчу в тряпку.
4) - Далеко от метро. (часто) + сильная забитость центральных станций в часы пик.
5) - Выехать на работу на машине с невского - мертвый номер. Я пешком быстрее дохожу, а далеко. Движение в центре города стоит особенно на основных магистралях.
6) - Большое количество автотранспорта создает опасность для передвижения детей (как свернула какя-нибудь дура с невского так по переулкам частенько под стольник...).
7) - Откровенная загаженость мелкими торговыми точками, особенно около метро. Как следствие прут в центр все кому не лень.
У кого маленьких и не только детей нет меня вряд-ли поймет. Большинство этих минусов отсутвуют на окраинах и в Красногвардейском районе в частности. А именно они иногда определяют стоимость кв метра по расположению. Почему блин элитное жильё не строят в центре? Да не потому что нельзя, а потому что не сильно многим надо. Вам рано или поздно придется отвечать на вышепоставленные вопросы. Например где парковать шестисотый мерседес того кому вы продаете квартирку в центре.

Жилплощадь в центре выгодно брать бизнесу, для офисов и пр нежилой фигни, а вот что бы цивилизованно жить... лучше на окраину, где тихо и спокойно.

Общие коммуникации будете менять сами во всём доме, если хотите жить в старом фонде в нормальных условиях.Трубы на стояках (водопровод и канализацию) я менял сам, за свои деньги, у пожилых пенсионеров не было. Финансово убился. Но, если повозиться, набравшись терпения, можно заставить сделать это жилконтору, бесплатно, или за очень небольшую взятку.
плюсы ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ в самом центре - на самом деле никаких плюсов, кроме желания жить в историческом центре. Достаточное основание.
" А НЕСУЩИЕ КОНСТРУКЦИИ ЧЕРДОКА?? Не имеете права. Даже если захотите отремонтировать вам не дадут" - дадут. Делали. Знаем. Только не самому там ковыряться надо, а привлечь (за взятку), тех, кто имеет право. Ещё и дешевле выйдет.
Остальные ужасы, о которых вы говорите, могут также быть исправлены силами богатых жильцов со временем. И коммуналки бы тоже расселились, никуда не делись бы.
"Продажная стоимость определяется тем что есть а не тем что можно сделать" - верно в случае покупки дешевого жилья, но не большой квартиры в центре.
И элитное жилье в центре строят. только мало. Примерно столько, сколько народу готовы за это платить совершенно баснословные суммы. Покупают чаще всего, не как единственное жильё, а как одно из многих.
Оценивают криво потому, что, строго говоря, недвижимость в аварийном доме не является товаром.
Но если Вы выезжаете из 15 метров в коммуналке в 1к.кв. 25 метров жилой пл. на Ржевку то (ИМХО) нормально, требовать большего было бы неразумно и ,наверно, несправедливо. 1,2-1,5 раза - это ещё ничего. Могли оценить гораздо хуже, вам всем в этом доме повезло, что есть некоторая спешка с расселением и власти не хотят скандала. На самом деле, рад за Вас.

Прием и дача взятки должостному лицу является уголовно наказуемым преступлением. Это я так...
Инженергные сети находятся в ведении Жилкомсервисов как и сами дома и возможность их ремонта конечно есть но на законных основаниях это очень крутой геморрой. (Про не совсем легальные я говорить не хочу ибо автоматом попаду в ту самую кагорту "перступников" правату которых пытаюсь уничижить). А в доме который поставлен на оффициальное расселение вам за счет государства никто ничего делать не будет (Ну без денег... что опять же не совсем легально). Жильцы - да могут и обязаны содержать дом, но в случае ТСЖ, создать которое среди такой разношерстой публики как наша невозможно. Энергосети - все находятся в собственности Ленэнерго и попытка самовольной замены чего-нибудь грозит большими неприятностями если узнают (вот тут я пытался заменить распред щит за что мне и пообещали цитата "оторвать яйца").

Почему-то при всех рассуждениях вы забываете главное - ДЫРЫ в стенах и ТРЕЩИНЫ в межъэтажных перектрытиях - это как ремонтировать предложите? Именно эти разрушения делают дом аварийным и требуют его расселения + еще метровая ПРОСАДКА. Вот основной геморрой снижающей стоимость жилья у нас. Косметические ремонты как снутри так и снаружи этих проблем не устраняют. Не стоит отностить сие здание к числу нормальных домов в центре, с которыми вы наверное имели дело не раз, где проблемы можно решить лишь заменой воды,конализации, электричества и ремонтом крыши. Туточки все намного серьезней. Никто же не купит машину у которой повреждена гемометрия несущего кузова и требуется замена зеркальца по той же цене что и ту у которой требуется поменять только зеркальце.

Проблему можно раздуть лишь потому что снаружи был проведен кап ремонт и дом не сильно аварийным выглядит. Покажи мне такой по телеку и скажи что рухлять не поверю а на самом деле так и есть. Обман зрения.

Вообе говоря когда переселять начинали все ждали худшего... Однако, предложенные варианты круче чем ожидалось. Просто некоторым нужны дворцы в обмен на любимый центр.

PS. И где же в центре за последние 5 лет было построено элитное жилье? Кроме "Серебряных зеркал" от ЛЭК на Каменоостровском пр (Петроградский район имеет ксати свои преимущества - в частности там больше зеленых зон парков и скверов и кое где я бы сам не отказался жить в отличие от района центрального). Дома по Невскому ближе к Лавре и вроде что-то недалеко от ДЛТ. Все более новостроев не припоминаю, тем более элитных.

Почему же нет? Например у нас недалеко - дом "Золотая Осень" - угол Свечного и Бол. Московской, строят дом на Гороховой - у Пионерской площади, компания "Возр. СПБ" построила дом на Мойке, полно еще других.

ДЫРЫ в стенах и ТРЕЩИНЫ - не видел,
но Вам виднее, признаю вашу правоту в этом вопросе. Основания признать этот дом аварийным видимо есть.
По поводу самовольной замены электрощита - это да, это нельзя, здесь сложнее. Водопровод, канализация, перекрытия - всё законно, жилконтора сама рада, если поменять. Перепланировка с частичным ремонтом несущих конструкций - от 2000 евро согласование будет стоить, но чаще около 4000 - 6000.
Если уж богатые купили квартиру в интересном доме - то вопросы могут быть решены самые серьезные, и дыры в том числе, и замена перекрытий.
А элитные новостройки в центре Вы почти всё перечислили, сколько спроса - примерно столько и предложения. Ещё несколько домов реконструируется без огласки, некоторые по живому. В элитное и "почти элитное" постепенно может превратиться изрядная часть центра, только бы власти не вмешивались...
Обсуждение превращается в диалог, возможно, это не всем интересно,
извините пожалуйста,
завязываю.